お知らせ

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礼金とは?

アパートなどを借りる際、家賃の他にかかる費用として「礼金・敷金」という言葉を聞いたことがある人も多いと思います。
「礼金」とはアパートなどの契約に際し、借りる人から大家さんに支払う一時金で、1~2ヶ月分の家賃相当額が多いのですが、アパート市場の情況もあり、「礼金ナシ」というところも多くなりました。

法的性格は明確ではないのですが、契約期間が終了しても借りた人には返ってきません。

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「ローン特約」とは?

「ローン特約」とは、契約書内に特別な条項として入れられるもので「ローン審査が降りない場合は、この契約は白紙に戻し、買主が払った手付金や仲介手数料を返してもらえる」といった内容のものです。

「この物件がほしい」と思っても、正式なローンの審査が下りないと明確な意思表示ができない場合があります。

そんな時、買いたい側は「このまま他の人に買われたらいやだな」と考えてしまいますし、売りたい側は「せっかく買ってくれそうな人が出てきたから、何かしら意思表示がほしい」ということになります。
このようなケースの場合、ある一定期間(一週間~二週間程度)無償または預り金を入れて物件を押さえるか、この「ローン特約」を付けて契約するかのいずれかの方法をとることが多いです。

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中古住宅を購入するときの住宅ローンとは?

中古住宅購入に際し、ローンを組む場合は、金融機関によって考え方の違いが出てきます。

  • 物件が比較的新しくても、古くても長期(20年、30年など)でローンが組める場合
  • 古い物件だと、短期(5年、10年など)でないと不可になる場合

というケースがあります。

また、お客様の年齢、ご収入、職業など、さまざまな観点から審査することになります。いずれにしても、正式な審査の上での解答待ちとなります。

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住宅ローンはいくら借りられますか?月々の支払は?

まず、いくら借りられるかは実際にローン審査を申請して結果を見ないと正確なところはわかりません。

以前は、申込者の年収から杓子定規に借入れ可能額を計算する傾向がありましたが、現在は、

  • ご家族構成と年収
  • ほかに借入金が無いか

などを総合的に判断して判断されます。

次に、月々の返済額ですが、各金融機関のホームページにローンシュミレーションコーナーがありますので、一度ご覧になることをおすすめいたします。

なお、比較的簡単に計算できるように、下記に早見表と計算例がありますので、よろしければお試しください。

<  月額返済早見表 >

金利1%1.5%2%2.7%3%4%
10年87,60489,79192,01395,18296,560101,245
15年59,84962,07464,35067,62469,05873,968
20年45,98948,25450,58853,97055,45960,598
25年37,68739,99342,38545,87547,24152,783
30年32,16334,51236,96140,55942,16047,741
35年28,22830,61833,12636,83038,48544,277

※借入れ1,000万円あたりの返済月額です。

< 計算例 >

借入金2,000万円、借入年数35年、金利1.5%の場合
30,618円 × 2 = 61,236円(返済月額)
※年収が500万円だとすると?
返済比率
61,236円 × 12ヶ月 ÷ 年収500万円 = 14.7%

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不動産を売却したときにかかる税金は?

不動産を売ると必ず税金がかかるわけではありません。
売って「もうけ」が出たとき、その「もうけ」に対して所得税がかかってきます。

なお、売った土地・建物の所有期間が「売った年の1月1日において」5年を超えるか、5年以下か で計算方法が異なります。

さらに 、居住用財産(つまり住んでいる家など)を売った場合には特例があったりと、その方のケースに合わせて、どのような方法を使えば一番お得になるかを考える必要があります。
土地の場合は、買ったときの金額が「取得費」として見られますが、建物の場合は「減価償却」した後の数字が「取得費」となります。
「減価償却」とは、建物も年月の経過とともにだんだん劣化して、痛んでくる、つまり新築したときより、価値が無くなっていきますから、その「価値がなくなった分を差し引くこと」をいいます。

このように、数ある所得税の中でも計算方法はもっとも複雑ですので、詳しいことはお問い合わせください。

なお、ちょっと難しいですが、かかる税金の計算式は以下のようになります。
(分かりやすいように2段階に分けて記載します。)

  1. 課税譲渡所得金額(税金をかける対象となる金額=儲け)
    =A.譲渡価格-B.取得費-C.譲渡費用-D.特別控除

< 用語の説明 >

A.譲渡価格       売却した金額
B.取得費売却した不動産を購入したときの価格(建物は減価償却後の価格)のほか、購入時の仲介手数料などの諸費用を含めたものです。購入時の価格、諸費用などが不明な場合 (相続した場合が代表例)、譲渡価格の5%を取得費としてみなします。
C.譲渡費用売却するために要した費用で、広告費や測量費のほか、仲介手数料などの諸費用、建物の解体費なども含まれます。
D.特別控除国の政策的な配慮によって設けられたもので「居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除」が代表例です。
  1. 税額(かかる税金の額)=課税譲渡所得金額×税率
    税率はこのコーナーの冒頭にもあるように、所有期間によって異なってきます。
    ちなみに、譲渡した年の1月1日現在において、5年超の場合は20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別税)、5年以下の場合は39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別税)になっています。
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不動産を購入するときにかかる諸費用は?

一般的には購入物件価格の一割程度といわれています。

項目別に見ると、

  • 消費税
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 住宅ローン借入れの場合、事務手数料、保証料、団体信用生命保険料
  • 建物の場合、火災保険料や地震保険料
  • 登記料
  • 不動産取得税
  • 各種手続きの際の必要書類(住民票、印鑑証明書など)の取得費用

などが考えられます。各項目について説明しますと膨大な文章量となってしまいますので、ここでは割愛させていただきます。

ちなみに、A.消費税については、土地には消費税がかかりません。

  1. 売主が宅地建物取引業者などの課税業者以外の方であれば、建物にも消費税はかかりません。
  2. 売主が宅地建物取引業者などの課税業者の場合は、建物の消費税が発生します。

このように、実際にはそのケースによって細かく見ないと正確な諸費用計算はできません。
詳細はお問い合わせください。

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不動産業者によって不動産の査定価格が異なるのはなぜですか?

査定額の出し方は、不動産業者の考え方などにもよります

売主様によって事情が異なる、不動産業者によって考え方が違う、などの理由があります。

誰でも不動産を売るとき、少しでも高い値段で売りたいですよね。

当社では、Question1.でお答えしたように、市況を鑑みた上で、冷静客観な数値を「査定価格」の基にするべきと考えています。

しかし、売主様個々により事情が異なりますし、売主様が悔いが残らないような取引をすすめていくことが、最も重要ですので、

  1. 冷静客観な「査定価格」を提示した上で、
  2. 売り出し価格は売主様に決めていただく のが最良の方法

不動産業者によって、単純に見方が異なるケースもありますが、「売主様の売却希望価格」に近い価格での査定か、「冷静客観な数値に基づいた査定価格」なのかで異なっているものとも考えられます。
業者によって見方が違うケースも散見されます。

※売主様のご希望金額で必ずしも売却できるわけではないことをご理解ください。

【買取査定価格と仲介に係る査定価格】

不動産価格の査定は、①買取査定と②仲介の査定に分けられます。
①買取査定は業者が「この価格で買います」という価格であり、確定”的”な価格です。
”的”とつけたのは業者によっては一次査定後に精査して、その結果、査定額が多少増減する場合もあるからです。
②一方、仲介の査定は業者が「このくらいの価格で売れると思います」という予想価格にすぎません。
業者の中には高い査定額をつけたほうが仲介を獲得しやすいだろうという目論見から高い値付けをする
ケースも散見されます。
最近は不動産一括査定サイトが多く売却希望者が一度のデータ記入で3~4社から査定額の提供を受けられるようになっていますが、その中で最も高い価格を提示した会社が高く売ってくれるとは限りません。
買取査定額とは根本的に異なりますのでご注意ください。

なぜ高い査定額を鵜呑みにしてはいけないのか

例えば適正価格が1000万円くらいの土地で、かつ、その土地についての需給動向は安定的と思われるときに10%以内の上乗せをして「売り出してみる」ことは商慣習としてアリです。
でも、本来の適正価格を一定以上オーバーして売り出してしまうと、競合相手の価格を安く見せてしまう結果になります。高く売りたい思いが強すぎると競合相手の売却の援護射撃をしてしまうことになります。
売出価格を決定するときは十分にご留意ください。

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空家問題の根幹

 住宅を取り巻く環境が大きく変わってきています。①空家問題、②住宅価格の高騰、③エネルギーや資源と関連した問題…これらの問題は、個々に論じられることが多いのですが実社会においてはそれぞれが独立しているものではなく、相互に影響を与える関係にあるため、これらを総合的、立体的に考え合わせ良い落とし所を見つけなければなりません。

住宅に係る基礎的背景

 解決策を見出だすためには、その前提としての背景を知る必要があります。日本の総人口は約20年前がピークで、その後減少傾向が続いていますが、世帯数のピークは来年になるとみられています。ということは、この約20年間は人口が減っているのに世帯数が増加している。にもかかわらず、空家は増加しているのが現実です。これは単身世帯が増加傾向にあることに起因することであることは想像に難くないのですが、国立社会保障・人口問題研究所の推計では、単身世帯の割合は今後も増加し、2020年の35%から2040年には39%に高まるとみられています。特に独り暮らしの高齢者の割合は13%から17%へと増加する見通しです。

 一方、夫婦と子供で構成される世帯は26%から23%へと下がる見込みですが、こうした人口動態を前提の一要素としてこれからの住まいを考える必要があります。

空家について

 空家は問題が顕在してからも増え続けており、2028年には約1500万戸に急増するという見方もあります。独り暮らしの高齢者が亡くなった後に、相続人が住まないケースが増えているからです。青森も含めた地方都市においてはこうしたケースが多く、私のところにも三大都市圏に住む相続人から、青森の物件の売却依頼の相談はよくきます。

空家と一口に言っても、売れる(売りやすい)空家と売れにくい空家があります。この両者を分ける要素はいくつかありますが、最大の要因はその立地にあります。

 戦後の高度経済成長からバブルがはじけるまで、日本の街は外延的に開発されました。

 立地を要因として売れないものは、①バブルがはじける直前の“外延”と、②旧来からある集落的なところであり、この2つの地域は概ね隣接しています。言い換えれば、旧来からの街中とバブル以前のいわば新街中にあれば、空家はそのままの状態か、若しくは手を加えれば(リフォーム、解体など)需要に応ずることができますが、立地を要因とした売りづらい物件については、売るための方策を考えることも困難です。

 特に前述のような外延に在る地域は、山や丘陵地を開発したところである場合が多いため、近年の気象条件に照らすと土砂災害の危険も平地よりは高まります。

 立地さえ、ある程度の範囲内であれば需要に合わせた対策をとることで売却できますが、需要者からみて、タダでもいらない類のところに買手を見つけるのは困難です。

本当に大事な空家政策とは・・・

 喫緊に考えなければならないのは、①立地を要因とした売りづらい空家と、②相続人が多数になっていて共有物としての処分が困難(相続人の意見がまとまらない)な空家、③所有者が存在しない(倒産した会社名義等)空家、④相続人の経済的理由により解体等もされずに放置されている空家の以上4類型と、これら各類型の複合型だと思います。

 ①については、自治体が収納した上で、固定資産税と同等の利用料を徴収して町内会等に使用されるのもひとつの方法ではないかと思います。②については、相続人が明確になっていないケースも散見されるため、まずはそれを確定した上で、充分に相続人同士が話し合うことが肝要です。但し、このケースは話し合いが不調に終わることが予想されるため、民法上の共有物の処分に関する規定を変更しない限り解決は望めないと思います。③④は現在、強制執行可能となっていますが、税金を投入した解決になります。

 このように考えると、やはり立地は大きな要素だと思われます。ある程度立地がよくて売りやすいところであれば、その売却資金から解体費を捻出できたり、或いは解体費相当額を差し引いて売却してもマイナスになることはありません。

まとめ

 前述の売りづらい空家の4類型の原因は、①立地、②感情、③お金、の3要素に集約されます。都市政策についての公的機関の担当部局が、立地に起因して売れない空家が多い地域をある程度明確に線引きして、そこについては公的資金を投入して有効利用を図る、又はそのようになる準備を進めていく以外の方策は無いと思います。また、相続人多数で合意形成困難なものについては、相続登記の義務化などにより少しづつ法整備が前進していますが、感情的な面については共有者の話し合いで決着をみるのが唯一の方法です。

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仲介手数料はどのくらいかかりますか?

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により定められています。

[仲介手数料]

物件価格400万円以上の場合、売主・買主からそれぞれ
(物件価格 × 3% +6万円) × 1.1(消費税) = 仲介手数料

〈 計算例 〉物件価格が1,000万円の場合
(1,000万円 × 3%) +6万円 × 1.1(消費税) = 396,000円

よって、仲介手数料は、396,000円となります。

仲介物件の場合、売主と買主の間に不動産会社が何社入っても、売主、買主の支払う仲介手数料は、増えることはありません。

〈例〉

売主 → 不動産会社A → 買主

売主 → 不動産会社A → 不動産会社B → 買主

上記2つのパターンで売主・買主が支払う仲介手数料は変わりません。

※不動産会社Bの入るパターンの場合、いただいた手数料はA社、B社で分けます。

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土地の価格の相場を知る方法はありますか?

公示価格、地価調査価格、路線価などから推測することができます。

ちなみに、土地の価格はひとつの土地について下記のような価格がついていますので、「一物四価」とか「一物五価」といわれています。

土地の価格<一物五価>

  1. 地価公示価格
    国が毎年1月1日現在の全国の土地の価格を調査し、3月23日頃公表。
    土地取引の指標となる価格。
  2. 地価調査価格
    都道府県が毎年7月1日現在の各都道府県、全市町村の土地の価格を調査し
    9月20日頃公表。
    公示価格と同様、土地取引の指標となる価格。
    ※公示価格や地価調査価格にある“指標”というのは、
     「これくらいの価格で取引してくれれば…」
     といった意味合いのもので、法的な拘束力があるものではありません。“目安”という
     感覚で捉えていただいた方がわかりやすいと思います。
  3. 固定資産税評価額
    市町村が固定資産税を徴収する際の基になる価格です。3年に一度見直しが行われます。
    公示価格の7割程度です。
    不動産取得税(都道府県税)の算定の際にも使用されています。
    価格時点は、毎年1月1日。
  4. 相続税路線価
    国税庁が相続税、贈与税を課す際の評価の元になる価格で、毎年8月初旬に公表されます。
    公示価格の8割程度とされています。 価格時点は、毎年1月1日。
  5. 実勢売買価格
    実際に取引されている価格。

地価公示価格、地価調査価格、路線価は弊社ホームページのリンク集からお進み下さい。

上記の「公示価格」と「相続税路線価」の割合から、おおよその取引の際の相場価格を知ることができます。

計算例

土地の面積が200㎡で路線価図に「50G」と記載があった場合、路線価は、1㎡当たり、千円単位で書かれているので、「50G」だと、“1㎡当たり、5万円で評価します。”という意味になります。
よって、おおよその相場価格を推定するには、

5万円×200㎡=1000万円 … この土地全体の路線価評価

また、路線価は、公示価格(国土交通省が“このくらいで取引してくれれば”と示している価格)の8割程度ですから、

1000万円÷0.8=1250万円 … おおよその相場価格

ということになります。

但し、昨今の市況を見ると相場がかなりくずれており、また、青森市内を見ても地域格差が大きく、一概にこうした算式では、実情を反映しづらくなっています。

そもそも 0.8で割り戻りた価格というのは、その土地が、“路線価が付されたときから価格変動がないものとして”という条件下で算出されたものです。

価格の下落局面や上昇局面においては、時点修正が必要になります。

また、路線価には土地の規模による坪単価への影響度合いや、方位による価格差(同じ道路についていても、南道路地のほうがやや高いことなど)は反映されていません。あくまでも参考程度にお考え下さい。

注)上記計算例は一般的な整形地の場合であり、角地や二方路、三方路の場合、不整形地やがけ地の場合は計算方法が異なります。

詳しくは当社「無料査定」のページや、電話(017-718-2741)にてお問い合わせください。

おしえてムーラン

セカンドライフまでに考えておく生命保険と公的年金

「なんとなく加入しているんです・・・」

最近、FP相談を受けている中で聞く言葉です。何に加入しているかというと、自分が万が一にあった場合にご遺族に保険金が支払われる、いわゆる民間の生命保険です。定期保険、終身保険、収入保障保険などあります。

万が一の場合の死亡保障については、この「なんとなく」加入している場合には、家計に負担をかけながら保険料を支払いしていることも考えられます。ご相談の中であるのは、現在はおひとりで暮らしていて、父母や兄弟姉妹もいらっしゃいますが、特にお金を残すことは考えていないというパターンです。自分が万が一の場合に残された家族の生活が困窮しないための対策、が生命保険に加入する大きな目的だと考えますが、その目的がぼやけたまま生命保険に加入している時には、家計に少なからず負担がかかることになります。ですので、子供たちがまだ小さくてこれから学費がかかる、などの大きな理由がない限りは、必要最低限の保障で十分であると考えられます。特に誰かに残す目的もなく2,000万円の生命保険(定期保険など)に加入する必要はないと思います。

ただ、民間の終身保険を若い頃から加入している場合などは一生涯の死亡保障を得られることになりますが、例えば60歳などで保険料の払込期間が終了したような場合には、終身保険は貯蓄性のある保険と言われ、保険料の払い込み終了後は解約払戻金が支払った保険料よりも多く戻ってきます。一生涯の死亡保障として、残されたご家族への保険金とすることができますし、途中で解約することにはなりますが、支払った保険料よりも少し多くなった解約払戻金をその後のセカンドライフの資金にできたりもしますので、生命保険といっても種類があり、使い方も様々あることを覚えておいてください。

そしてセカンドライフでの大きな助けになるものの一つが、多くの人にとっては公的年金の受給になると思います。きちんと最低でも10年以上、国民年金保険料を納めることが大前提にはなりますが、65歳以降、公的年金の受給開始になります。では、自分がどれくらいの公的年金を受給できるかを確認するために、毎年、誕生日月に届く「ねんきん定期便」をご覧になってみてください。50歳以上の方に届くねんきん定期便では、今のままの条件で60歳まで働き続けた場合の年金見込み額が記載されています。セカンドライフの資金計画などでご相談をいただく際には、年金見込み額の確認等、ねんきん定期便を有効活用しながら計画を立てたりシミュレーションしたりしていきます。

また最近では、人生100年時代というキーワードも浸透してきていますが、令和3年簡易生命表の概況(厚生労働省)の主な年齢の平均余命を見てみますと、65歳の男性で19.85年、65歳の女性で24.73歳となっており、65歳まで生きた男性は84歳、女性は89歳まで生きる可能性が高いことが見てとれます。それらを踏まえてみると、セカンドライフを迎えるまでの貯蓄や資産の状況にもよりますが、年金の「繰り下げ受給」も検討材料に入れておくと良いかもしれません。現在の日本の公的年金は受給開始を60歳~75歳まで選べる選択制のような形ですが、65歳以降に受給を繰り下げることによって、1ヶ月繰り下げることに0.7%年金額が増えます。従来は70歳まで繰下げ可能でしたが、今年の4月からは75歳まで、条件はありますが繰下げが可能になりました。70歳まで5年間繰り下げると42%増えた年金をその後受給できていく計算です。平均余命が伸びてきていることを考えると、女性の方は特に年金の繰り下げ受給をしていくこと意義がありそうです。公的年金は「保険」の機能になりますので、損得勘定を考えるのはどうかと思いますが、65歳受給と比べて総支給額が上回るのが11年と11ヶ月後になります。この数字も少し頭の中にいれながら、必要な時には身近にいらっしゃるファイナンシャル・プランナーを頼ってみたりしながら、セカンドライフの人生設計を考えてみるのも良いかもしれません。

おしえてムーラン

もし親が認知症になったら・・・子は親の預貯金を引き出せる?

このタイトル…たぶん、みなさんも一度くらいは考えたことのあるのではないでしょうか。

 ところでみなさんはご自身の親御さんの資産残高をご存じでしょうか?

もし親御さんが入院したら?認知症などで施設に入居することになったら?そのお金は親御さん自身の年金や蓄えでカバーできそうですか?

 万が一、というのは、前触れなくやってきます。

“そのとき”が来てから慌てるのではなくて、やはり情報収集くらいはしておいたほうが、親のためというよりも、むしろ自分(子)の安心のために必要だと思うのです。

そもそも親御さんと資産についての話などをされたことはありますか?

(私の場合、自分の将来について考えることはあれども、親のことまできちんと考えたことなんてありませんでした。)

親御さんの通帳や印鑑、マイナンバーカード、保険証券等の保管場所は?携帯電話のロックを解除するパスワードは?万一のときに連絡しなければならない知人の連絡先は?

…経験則で言うと、この程度は知っておいた方が良いのかもしれません。

 さて、今月のタイトルに関してですが、原則、親御さんが認知症になった際は、成年後見制度を利用し、親の財産管理は他人(弁護士など)に任せることになるのかなと思います。親御さんに成年後見人を付けるためには、家庭裁判所に申し立てを行います。

成年後見人には「財産管理」と「身上保護」の大きく二つの役割があります。「財産管理」の場合、50万円以上の支出が必要な場合や、保険金など多額の収入があった場合は事前に家庭裁判所に連絡します(本人の不動産を売却する際には、事前に家庭裁判所の許可が必要となります)。「身上保護」とは本人の意思を尊重し、適切な生活環境を整えるための法律行為(契約)を指すのですが、具体的には福祉サービスの契約や、老人ホームなどの入所の契約があたります。

つまり、親が認知症と診断された場合、事前準備をしておかないと簡単に預金を引き出すことができません。

認知症になる前であれば、例えば親御さんに頼まれて、暗証番号とキャッシュカードでATMから預金を引き出すことができますし(親御さんが意識不明などで同意を確認できない場合は家族であっても違法(窃盗罪:被害者は金融機関)となるそうです)、親御さん自身が委任状を作成できれば、通帳と印鑑を持参して窓口で引き出すことも可能です。また親御さんの立場で考えた場合、自分が認知症になる前に、法的に自分の財産を信頼できる人に任せたいというなら、「任意後見制度(※)」や「家族信託」、また、社会福祉協議会の「日常生活自立支援事業」などの制度を利用することもできます。

((※)ちなみに後見人は親族もなれますが、適任であるかどうかは裁判所が判断します。)

 金銭管理は、できるだけ親御さん自身ができるよう、子はサポートしてあげた方がいいと感じます。通帳や財布を取り上げられた親御さんは、プライドを傷つけられることになると思うからです(仮に認知障害が出ていたとしてもです)。

 くどいようですが“そのとき”は突然やって来ます。しかもそのスピードはそこそこ速いです。親御さん本人やそのご家族にとって、より良い選択ができることを願わずにはいられません。

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