お知らせ

住宅購入については様々な税制優遇などがありますが、その制度・具体的な適用は毎年のように変わっています。2月に入り、これから住まいの購入に向けて行動しようとお考えの方もいらっしゃると思いますが、今回は今年の「住宅ローン控除」と「住宅資金贈与」の2点に触れてみます。

住宅ローン控除について

毎年、細かい点がよく変わるのが、この住宅ローン控除です。住宅ローンを借りた場合、年末の借入残高の1％について、10年間にわたり所得税から控除されます。税金が安くなるパターンは、①課税対象の評価を下げる、②支払う税金そのものを減額する、の2つがありますが、住宅ローン控除は②のタイプになります。“所得税から”と記しましたが、支払うべき所得税以上に控除可能な時は、住民税からも引くことができます。1％を10年間ですから、ザックリと言えば、借入額の10％近くに相当する分の税金を払わなくて済む制度です。仮に2,000万円の物件を全額借入で購入した場合、10年間で200万円近くの税が免除されることになりますから、1,800万円強で購入したのと同じ――と考えることもできます。但し、中古住宅を購入する場合で建築されてから20年を超えている物件の場合（耐火建築物の場合は25年）は、この制度の対象外になります。又、“新築や買取再販業者からの購入の場合”と、“個人間売買の中古住宅の場合”では扱いが異なっています。新築・買取再販業者からの購入の場合この場合のローン残高の上限は4,000万円、認定長期優良住宅等の場合は5,000万円になります。したがって、最大控除額は10年間の合計で400万円（認定長期優良住宅等の場合は500万円）になります。個人間売買の中古住宅の場合不動産業者が業者以外の個人の仲介をしたり、直接個人間で取引した場合ですが、この場合のローン残高の上限は2,000万円、最大控除額は200万円となります。

住宅資金贈与について

親などから住宅購入、建築資金として贈与を受けた場合の優遇制度です。通常、贈与の年間非課税枠は110万円ですが、親から住宅購入目的で資金の贈与を受けた場合は、非課税枠が700万円に拡大されています。省エネ性・耐震性などにおいて一定の基準を満たした住宅を購入するときは、その非課税枠が500万円加算され1,200万円となっています。「あれ、以前より非課税枠が小さくなったんじゃないの?」と思われた方もいらっしゃると思いますが、この制度は消費増税を先送りしたことによって、“増税しなかったんだから、非課税枠に関しては控えめに”という感じになっています。したがって現在のところ、この非課税枠の適用は消費税増税予定期日直前の2019年3月末までと予定されています。2019年4月以降の非課税枠は、今700万の非課税枠が2,500万円まで拡大される予定です。

最後に…

現在は、金利水準がきわめて低く、住宅の建て時だ――という新聞・雑誌の記事を多く見かけます。客観的に見てその通りだとは思いますが、何より大事なのは、その人、その家族にとって最適な時期か――ということだと思います。いつ住宅を購入するのが、自分、家族にとって最も幸せに時を過ごせることになるのかを家族みんなで話し合ってみて下さい。

新しい年になりますが、雪深い季節はもう少し続きます。雪かきで悲鳴をあげているお宅も多いと思いますが、雪が解け始める3月、4月あたりに住宅や土地の売却、もしくは住宅購入や土地の購入をお考えの人もいるかもしれません。住まいの購入を考える理由や時期はそれぞれあると思いますが、自分や家族のライフプランをしっかり考えた上で検討していくべきだと考えます。“ライフプラン”とは、①生活の計画を立てること(家計など)②命について考えて計画を立てること(生命保険などの保障)③人生の計画を立てることというような意味合いで使われます。そのうちの「人生の計画を立てること」ですが、・現在と将来の働き方を考える(青森県内にずっと住み続けるのか、転勤する可能性があるのか)・家族構成はある程度固まったか(これから先、子供が増える可能性があるか)・住宅ローン支払いなどの資金計画(現在の預貯金はいくらあるのか、不測の事態に備えられそうか)などが、住宅購入の際に考えておくことです。

例えば今、家族でアパート暮らしをしていて、「今住んでいるところが手狭だから広い部屋がたくさん欲しいなぁ」と感じ、土地を購入して新築するか、中古住宅を購入して内装リフォームを考えていたとしましょう。もし子供が2人いたら、大学等で県外に行く可能性もあること、県外で働き始めてそのまま青森に帰ってこない可能性があることも考慮しておかなければなりません。実際に3世代で同居していたご家族で娘さん2人が首都圏で結婚してしまったため青森に戻らず、ご両親も亡くなったため、2階の部屋が全く使われなくなっている…という話も実際に聞きます。雪国ならではと思いますが、ムダになっている部分を有効活用し雪置き場を作るために、少し広かった家を“減築する”例もあります。

若いうちに住宅を購入する場合、住宅ローンの期間が短ければ短いほど“早く住宅ローンが終了する”ことになります。子供の教育費と重なるなど家計にとっては苦しい時期もありますが、早く終わることで気持ちにゆとりができます。考えておくべきことは20～30代で購入して80歳まで住むとしたら、築50年近くになり、老朽化してしまうので建て替えが必要になっているリスクもあることです。できるだけ長く住宅に住めるようにしておくために修繕費などの費用分をコツコツ積み立てておくことも必要になります。40代、50代での購入は、老後資金を意識した上での資金計画が必要です。ある程度、頭金を用意できているのであれば、“頭金を入れて返済期間をできるだけ短くすること”を意識してみてください。働き続けることが可能であれば働くことを意識して、年金が開始する65歳までに住宅ローンを完済できるのが理想です。将来、会社を勤め上げたとしても退職金の給付水準が低くなっていたり、退職金が出なかった…ということも十分考えられますので、退職金に頼らない返済計画を心がけて欲しいと思います。自分と家族の年齢とライフイベントを時系列に並べて書く『ライフイベント表』があります。将来予測できそうなイベントの中に「住宅購入」を記入し、10年後、20年後のライフイベント表を自分自身の手で書き出してみてください。実際に書いて『人生を見える化』してみると、子供の卒業時期、自分と配偶者の退職時期、親の年齢、住宅に関していえば築何年になるか、リフォーム時期がいつになりそうかなど、気づきや新しい発見があるでしょう。ぜひ、自分にとって、家族にとって、温かい家庭を築くための住宅購入を考えてください。

皆さんが『住宅の購入』を考える際、重視するのは何ですか？「通勤に便利」「好きな街だから」など、様々な点がおありだと思います。では『住宅の資産価値』を考えた際、重視するのは何でしょうか?ここで以前より言われている“2025年問題” について少し触れてみたいと思います。団塊の世代が75歳を超えて後期高齢者になるのが2025年。その際に何が起こるのか。まずは医療・介護費用の更なる増大。そして住宅関連でいうと、住宅のストック数は足りてはいるが、必要な共同住宅の数が不足する問題が起こるということです。なぜなら医療・介護のサービスを受けることができる高齢者向けマンションのような共同住宅のニーズが高まることが予想されるためです。現在国では「施設から在宅へ」のスローガンのもとで動いています。ですが現況はと言えば、例えば特別養護老人ホームや老人保健施設のような、費用の割安な公的施設に入居したくても順番待ちであったり、民間の有料老人ホームに入居しようにも、毎月の居住費や、場合によっては入居一時金などが嵩む場合もあり、簡単には入居できない状況です。さらには肺炎・脳梗塞・骨折などで入院され、予後が思わしくない場合は、結局亡くなるまで施設代わりに病院を利用しなければならない方も多く見受けられます。

だからといって資金を投じて自宅をリフォームし、自宅介護をすることを考えた場合、そのリフォーム内容が自立を促せるようなものでなければ意味がありません。しかも病院や商業施設から離れている郊外の戸建ての家では、仮に症状が悪化した場合、寝たきりになる可能性が高くなりがちです。では、郊外の住み慣れた家を売却し、緩和ケアなどのサービスが整った共同住宅へすぐに住み替えすることができるのかといえば、答えは否です。

中古住宅は最終的に価値のほとんどが土地の評価額となります。土地の評価額の算定は主に路線価を利用しますが、一般的に郊外に行くほど路線価は低くなりがちです。そのため、いざ自宅を売却して換金しようにも、住み替えるために必要な額に届かない場合もありえます。自立を促す自宅リフォームもできず、かといって自宅を売却して住み替えのできない状況の方が、2025年には今より更に増えるであろうことが想像できるわけです。住宅購入のポイントとしては「立地条件の良さ」「予算」「間取りや広さ」があります。間取りや広さは、その家に住む方の人数が決め手となったり、予算については住宅を購入される方の収入によって左右されることでしょう。では「立地条件の良さ」はどうでしょうか?冒頭で書いたように、「昔からその町に住んでいるから」など、（私も含めて）どちらかといえば嗜好性の強い理由を重視される方もいらっしゃるかと思います。ですが、立地条件を考える際には、駅・病院・商業施設などが自宅近くにあるような “資産性の高い土地に建っている家かどうか”が、本当は一番重要なのです。

国や自治体でできることには限りがあります。地域全体で子供や高齢者を見守るなど、そこに住む住民がお互いに助け合うような相互扶助のスタイルが確立されている…そんな街が、今後の資産性の高い土地を形成していくのかなと、私は考えています。

注文住宅を建てる時も、中古住宅や土地を購入する時にも、契約書に「瑕疵担保責任」という言葉が出てきます。“瑕疵”とは“キズ”といった意味ですが不動産の契約においては、その注文・購入をする人が契約の目的を達成するのに不具合、不都合なことという意味になります。但し、この「瑕疵担保責任」という言葉、注文住宅の場合と中古住宅・土地の場合では法律上の扱いが異なっています。注文住宅は文字通りお客様の注文によって建てられるものであり、こうしたときの契約は「請負契約」に該当します。中古住宅や土地は、「売買契約」です。民法では、この「請負」と「売買」の場合の瑕疵担保責任の適用法を異なる形で定めていますが、更に新築（注文・建売共＝請負・売買共）の場合に限っては、民法の大原則だけでは消費者保護を図るに十分ではないとの考えから「住宅の品質の確保に関する法律（品確法）」によって注文・購入者の保護を厚く 定めています。

注文住宅の場合は…
注文住宅や新築建売住宅は、前述のように品確法が適用され、主要構造部や雨水の侵入を防ぐ部分については、引渡から10年間、注文・購入者は保証を受けられることになっています。
中古住宅・土地などの場合は…
この場合、①契約形態は「売買」になり、②売主が業者に限られないことになります。又、新築と大きく異なることがあります。例えば、購入しようと思った中古住宅に明らかにわかるキズがあったり、“ボイラーが壊れている”や“事故物件だ”という説明を受けそれを了承して購入する場合、これらの物理的・心理的なキズは“瑕疵”には含まれません。新築建売を除く「売買」の時は“見えざる瑕疵”に限定されます。又、前述のように売主が業者か否かによっても扱いが異なります。ア）売主が業者の場合は、引渡から2年間瑕疵担保責任を負います。但し、見えざる瑕疵に限られます。イ）売主が業者以外の場合は瑕疵担保責任を付すのは義務ではありません。したがって付されていない場合は、購入後に不具合を発見しても原則的には何も言えません。但し、売主がその物理的・心理的な瑕疵を故意に隠していたことが明白な場合は、信義誠実に反しますので、購入者は契約の解除・損害賠償を求めることができます。業者以外の売主物件で瑕疵担保責任を付すとき、その期間にも法的な定めはないですが、期間内に購入者が発見した不具合については、売主の故意・過失を問わず求償することができます。業者でもなく、義務でもないのに瑕疵担保責任をつけてくれる売主の物件は、購入者にとってはありがたいものだと言えます。

このように、新築か、請負か、売買か、又、売主が業者か否かで扱い方が異なります。 契約の時にはこの瑕疵担保責任も含め、聞きなれない言葉が多く出てくると思いますが、少しでもわかりづらいことがあったら、必ずご確認下さい。

住宅を購入する際には、物件価格だけではなく、諸々の諸費用がプラスで必要になってきます。どのようなものがあるか見ていきましょう。住宅購入時にかかる費用は、中古住宅の場合、物件価格の10％程度の諸費用がかかると言われています。ここでは、“取得にかかる費用”と“住宅ローンにかかる費用”で見ていきましょう。

取得にかかる費用
印紙税…契約書を交わす時の税金。売買契約書、請負契約書に金額に応じて添付。登記料…不動産の登記(保存・移転登記など)をする時にかかる登録免許税と、手続きをした司法書士の報酬固定資産税清算金…一般的な慣習として、その年の残りの期間分の固定資産税相当額を売主が買主から受領するもの。仲介手数料…仲介業者に支払う手数料不動産取得税…土地や建物を取得した時にかかる。都道府県が課する税金。
住宅ローンにかかる費用
事務手数料…ローンを組む際に金融機関に支払う。印紙税…ローン契約書に添付。
ローン保証料…
保証人に代えて保証会社へ支払う。
登記料…抵当権を設定するためにかかる登録免許税と、手続きをした司法書士の報酬
団体信用生命保険料…住宅ローンを組んでいる人が死亡または高度障害等になった場合、金融機関のローン残高を填補する目的の保険。
火災保険料…住宅火災等による被害を填補するための損害保険。
地震保険料…地震等によって発生した、火災・損壊・埋没・流失による損害を補償する損害保険。
その他
引っ越し費用、解体費用など

ローン保証料については各金融機関で審査した上で決められます。住宅ローンの申込者の勤務先、勤続年数、年収、家族が何人いるのかなどの要素を総合的に見て判断されますが、各申込者の要素の違いによって保証料の額は大幅に異なります。「欲しい住宅を見つけたけれど、後になって購入できなかった…」という、“資金面で購入まで至らないケース”も見られます。後になって購入できない…となってしまうと、せっかく今まで住宅を探すのに要した時間や労力など、それまでの行動が無駄になってしまいます。ですので、資金調達がどのくらいできるかを把握し、“資金計画”をしっかり立てた上で条件にあう物件を探していくのが合理的と言えます。購入後にかかる費用も忘れてはいけません。中には、入居後に支払うものや、毎年払い続けていくものもあります。不動産取得税、固定資産税などは購入後しばらくしてから納税通知が来ますので、その支払い分もしっかり確保しておくことが大切です。今までアパートを借りて生活していた人が、憧れのマイホームを購入した際にはこれらの費用がかかることを念頭に入れておかなければなりません。また、火災保険料や地震保険料、必要があれば設備・内装補修費などがかかってきます。また、住宅購入にすべての自己資金を充ててしまうのではなく、緊急時に備えるお金もしっかりと残しておくようにしましょう。病気やケガ、急なリストラなどで収入が途切れてしまうと、支払わなければならない住宅ローンが滞ってしまうことにもなりかねません。これら諸費用がかかることと家族のライフプランや資金の状況をふまえ、無理のない返済計画を立てて住宅購入を考えていきましょう。

日銀のマイナス金利政策を受け住宅ローン金利の指標となる長期金利が低下し、各金融機関の住宅ローン金利も伴って低下している昨今（平成28年7月31日現在）。金利が低いと、住宅ローンも多めに借りてしまう傾向もあるので注意が必要です。あくまでも借り入れは「月の手取り収入のうち、少なくとも5～6％の貯蓄も可能で家計に負担のかからない、返済可能な額」が無理のない額かと私は思います。

さて、今回は「誰を住宅ローン債務者にするのか」にフォーカスします。ご自身の単独債務なのか、はたまた連帯債務なのか。最近ではご夫婦で、あるいは二世帯同居であれば親御さんと連帯されている方も増えてきているようです。連帯債務のメリットは次にあげることが大きいのではないでしょうか。・ 家 庭 内 に 収 入 の あ る 人 が 2 人 い れば、単独債務の時よりも借り入れの審査が通りやすい。・住宅ローン控除をそれぞれが受けられる。（二人の合計収入が3,000万円以下、延床面積50㎡以上の住宅、返済期間10年以上などの条件有）ただ、注意点もあります。以下を例にして考えてみましょう。

①夫婦で連帯債務夫婦で連帯債務にする際は、出産・育児などで奥様の収入がなくなった場合にどうするのかを考えます。育児が落ち着いたら復帰…と思っていても、思うとおりにいかないこともありますよね。借入額を上限ギリギリで組むのは危険と言わざるをえません。できれば育休明けの奥様の収入をあてにしなくても、旦那様の収入だけで生活費やローンの支払いをカバーできるのが望ましいです。（そうすれば、奥様が復帰された際の収入は今後のための貯蓄にまわすことができます。）また、持分割合ですが、原則、所有権割合と支払割合が一致していなければなりません。この割合を理由もなく適当に決めてしまうと、後で贈与税などが課税される虞もあります。

②親子で連帯債務親子で連帯債務にする際は、原則として同居が条件です。親との連帯債務のメリットは、実際には“親から子への住宅資金の贈与のようなもの”ですが贈与税がかからないこと、また相続時に住宅ローンが残っている場合には評価額が下がることなどが挙げられます。とはいえ、夫婦で連帯債務する時とは違い、親の収入の増減や、親亡き後の返済をどうするかまでしっかり考慮する必要があります。

ローン債務者と登記名義人の関係は、「住宅ローン債務者=登記名義人」が原則です。ローン債務者とローンを負担していない人との共有名義の場合、ローンを負担していない名義人に対して贈与税が課税される可能性がありますし、名義人は1人なのにローン債務者が複数というのも税務署に指摘される可能性があります。連帯債務をする場合は、信用できる相手であることをきちんと確認したうえで臨むべきです。将来この債務で揉めそうだとか、過去に借入金の滞納歴があるなどの事情がある場合は避けたほうが賢明です。住宅ローンを組んでマイホームを取得するという行為は、ご自身の将来の収入を先取りして消費しているということです。日々の生活がローンの返済でカツカツにならないよう、無理のない返済計画を立ててくださいね。

路線価と公示価格

7月1日に今年の路線価が発表されました。路線価は相続・贈与があった際に評価の基となる価格で、「路線価図」という地図の道路上に書き込まれています。3月に発表された公示価格は、土地取引の際の指標（目安といった意味合い）で、各地域の標準的な地点における価格を表すのに対し、路線価は、いわゆる市街地には大抵付されています。公示価格は国土交通省が、路線価は国税庁がそれぞれ発表しますが、どちらもその年の1月1日時点の価格を表しています。ただ、その価格は同じではありません。先述のように公示価格は土地取引の際の目安ですから言い換えれば“相場”みたいなものです。それに対し、路線価は課税するときの評価の基になるものです。“相場”で評価し、それに課税すると税負担が重くなることが考慮されていて、路線価は公示価格の8割程度に抑えられています。

今年の青森の路線価は…

地元新聞の見出しには、青森市の最高路線価地点である「新町通り」が再び下落したことが記されていました。これだけ見ると、人口減少問題と相まって“下落の一途”の印象を抱きがちですが、先述のように路線価も公示価格もその価格時点は1月1日です。したがって、公示価格で発表されたものと同様、青森市の浜田の一部は上昇していますし、住宅地では横ばい地点も見られます。

今後の地価動向は…

全国的に見ても「地方から都会へ」「郊外から街中へ」の流れはしばらく続くと思います。昭和の時代からの中心市街地は、以前のような商業集積地としての色合いが薄れがちではありますが、人間が造っている街並みは時代とともに変化してきましたし、当たり前にこれからもそうだろうと思います。各地域がゆるかやにその役割を変化させていくことになりますが、今しばらくは、本年同様に商業施設等の利便性が高い地域に近接している地域では横ばい、郊外で徒歩圏内に商業施設が乏しい地域では下落ーという傾向が続くと思われます。

土地売買の際、考えることは…

これから土地を購入しようとしている人には気の早い話かもしれませんが、土地の購入には資産の購入という側面がくっついてきます。買おうかなと検討中の土地をもし買ったとしても40年、50年後には売却することになるかもしれません。資産価値が最重要点ではないにしても、40年、50年後の街並みを想像し、その時にこの土地は魅力を向上・維持できているのかを考えてから購入意思を決定すれば、より満足度の高い土地探しになると思います。売却しようとしている人にとっても、今後の街並みの変化の中で、その土地の魅力がどのように変化し、それが売却価格にどのように反映されるのかを考えることは重要になります。売主が少しでも高い価格で売りたいのは当然ではありますが、“昔は高かったのに”という考えにとらわれるのは得策ではありません。将来の価格はどうなるのか、それは現時点の価格と比べてどうなのか、そこをよく考えることが最も大切だと思います。

「 将 来 も し か し た ら 私 、 単 身 高 齢者？」と考えている方、少なくないのではないでしょうか。「今は働いているから家賃も支払うことができているし、一生賃貸でいくのか、住宅購入かなどは特に考えていない」…そんな方も一度は定年後の住まいの在り方について考えてみませんか？おそらく最低限の住まいとお金は備えておきたいと、このページを読んでくださっている皆さんもお考えなのではないでしょうか。住まいの確保については購入・賃貸・相続があるかと思いますが、今回は『賃貸と単身高齢者』にフォーカスします。「賃貸暮らしを続けて、体力に陰りが見え始めたら高齢者住宅にでも入居しようかな」とお考えの方もかなりいらっしゃると思います。ところで、高齢になると賃貸物件を借りにくくなると言われていますが、どのくらい困難になるのでしょうか？

単身高齢者に対して大家さんが賃貸物件を貸し渋るのはなぜ？

いったん賃貸契約が成立してしまうと、貸主側から借主側に対して無理矢理追い出すことは法的に難しいから…という側面もあるのですが、それ以前に、高齢者の孤独死などによって事故物件になる可能性や、借主が認知症になった場合、周辺症状(徘徊など)によって大きな問題を抱えたり、家賃を回収できなくなるなどのリスクの存在が否定できないためです。

単身高齢者が賃貸契約を結ぶためには？

十分な財産や収入がある、ご家族が保証人になる、お子さんが同居するなどの条件が揃っているのなら、契約成立の可能性はUPすると思われます。ちなみに賃貸物件の保証人には、誰でもなれるわけではないので要注意です。知人や友人に頼んでも、不動産会社に拒否されてしまうケースもあります。保証人になれるのは、基本的に借主の親族関係にある方(たとえば子など)で、高齢でなく、収入のある方です。保証人なしでもOK、という物件も増えてきているようですが、その場合は保証会社が間に入ります。ただ、その保証会社の審査をパスしないと物件を借りることはできません。何かあった時のための貸主側の自己防衛のひとつである「保証人」…契約は『信用』で成り立っている、その点は借主側でも理解しなければならないのではないでしょうか。さて、「賃貸物件」で高齢者向けの住まいにはマンションやアパート以外に、バリアフリー対応で生活相談員が常駐し、入居者の安否確認や生活支援サービスを行う「サービス付き高齢者向け住宅(以下『サ高住』)もあります。サ高住は一般的な賃貸住宅よりも高齢者が住みやすく、借りやすいことが特徴と言えます。保証人が必要で、一般的な賃貸住宅よりも家賃が高め(食費3食込みで、青森では月額7～10万円程度)、重度の介護状態では住み続けるのは難しいなどのデメリットはありますが、住み慣れた地域に住み続けることができるうえ、新規参入が多かったのもあり、選択肢は多いなどのメリットもあります。高齢化が進む日本では、単身高齢者の増加と人口減少による住宅の余剰を踏まえた政策が、空き家対策をはじめとして打ち出されてきているところです。ただ、高齢になると契約できる賃貸物件の割合が少なく、保証人を付けなければいけないケースは今後も続くと思われます。『一生賃貸』を考えている方は、以上のことを念頭におきつつ、現役中に老後の住まいを決めておくことをオススメします。