売買情報
“不動産の、そこが知りたい”
略して、
ソ コ シ リ
〈売  買  編〉
※ソコシリは、弊社社長が自ら記しております。当コーナーへのご質問等あれば、お気軽にご連絡ください。
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“不動産の、そこが知りたい”
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 青森支部
 会社情報
免許証番号 青森県知事免許
(2)第3284号
住所 青森県青森市
 勝田1丁目5-12
TEL 017-718-2741
FAX 017-718-2742
定休日 水曜 祝日
※火曜日は午後2時まで

 
 
 
 
 





  公示価格、地価調査価格、路線価などから推測することができます。

  ちなみに、土地の価格はひとつの土地について下記のような価格がついていますので、
  「一物四価」とか「一物五価」といわれています。

 

土地の価格

<一物五価>

  1. 地価公示価格
    国が毎年1月1日現在の全国の土地の価格を調査し、3月23日頃公表。
    土地取引の指標となる価格。

  2. 地価調査価格
    都道府県が毎年7月1日現在の各都道府県、全市町村の土地の価格を調査し
    9月20日頃公表。

    公示価格と同様、土地取引の指標となる価格。

    公示価格や地価調査価格にある“指標”というのは、「これくらいの価格で取引してね」
     といった意味合いのもので、法的な拘束力があるものではありません。“目安”という
     感覚で捉えていただいた方がわかりやすいと思います。

  3. 固定資産税評価額
    市町村が固定資産税を徴収する際の基になる価格です。3年に一度見直しが行われます。
    公示価格の7割程度です。
    不動産取得税(都道府県税)の算定の際にも使用されています。

    価格時点は、毎年1月1日

  4. 路線価
    国税庁が相続税、贈与税を課す際の評価の元になる価格で、毎年8月初旬に公表されます。
    公示価格の8割程度とされています。 価格時点は、毎年1月1日。

  5. 実勢売買価格
    実際に取引されている価格。

 

   地価公示価格、地価調査価格、路線価は弊社ホームページのリンク集からお進み下さい。

   上記の「公示価格」と「路線価」の割合から、
   おおよその取引の際の相場価格を知ることができます。

 

  <計算例>
  土地の面積が200uで路線価図に「50G」と記載があった場合、
  路線価は、1u当たり、千円単位で書かれているので、「50G」だと、
  “1u当たり、5万円で評価します。”という意味になります。
  よって、おおよその相場価格を推定するには、
    5万円×200u=1000万円 … この土地全体の路線価評価

  また、路線価は、公示価格(国土交通省が“このくらいで取引してくれれば”と示している価格)
  の8割程度ですから、
    1000万円÷0.8=1250万円 … おおよその相場価格
  ということになります。

  但し、昨今の市況を見ると相場がかなりくずれており、
  また、青森市内を見ても地域格差が大きく、
  一概にこうした算式では、実情を反映しづらくなっています。

  そもそも 0.8で割り戻りた価格というのは、
  その土地が、“路線価が付されたときから価格変動がないものとして”という条件下で
  算出されたものです。

  価格の下落局面や上昇局面においては、時点修正が必要になります。
  また、路線価には土地の規模による坪単価への影響度合いや、
  方位による価格差(同じ道路についていても、南道路地のほうがやや高いことなど)
  は反映されていません。
  あくまでも参考程度にお考え下さい。

  但し、こうした不動産価格の種類と性質・意味合いを知ることは、
  一生に一度かも知れない不動産取引の際、
  とても大切な道しるべには なると思います。

  注)上記計算例は一般的な整形地の場合であり、角地や二方路、三方路の場合、不整形地やがけ地の
   場合は計算方法が異なります。

  詳しくは当社「無料査定」フォームや電話(017-718-2701)にてお問合せください。





 
 誰でも不動産を売るとき、少しでも高い値段で売りたいですよね。


 当社では、Question1.でお答えしたように、市況を鑑みた上で、
 冷静客観な数値を「査定価格」の基にするべきと考えています。

 しかし、売主様個々により事情が異なりますし、
 売主様が悔いが残らないような取引をすすめていくことが、最も重要ですので、

  1. 冷静客観な「査定価格」を提示した上で、

  2. 売り出し価格は売主様に決めていただく のが最良の方法と考えます。

 この質問のケースでは、不動産業者によって
 「売主様の売却希望価格」に近い価格での査定か、
 「冷静客観な数値に基づいた査定価格」なのかで異なっているものとも考えられます。

 但し、再三申し上げますように相場が崩れた今,業者によって見方が違うケースも散見されます。

  ※売主様のご希望金額で必ずしも売却できるわけではないことをご理解ください。






 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により定められています。

 

【 仲介手数料 】
●物件価格400万円以上の場合、売主・買主からそれぞれ

(物件価格 × 3% + 6万円)

× 1.08

仲介手数料

    ↑消費税    

 < 計算例 > 物件価格が1,000万円の場合

(1,000万円 × 3%)+ 6万円

× 1.08

388,800円

よって、仲介手数料は388,000円となります。

 仲介物件の場合、売主と買主の間に不動産会社が何社入っても
 売主、買主の支払う仲介手数料は 増えることはありません。


  <例>

  売主 ⇒ 不動産会社A ⇒ 買主


  売主 ⇒ 不動産会社A ⇒ 不動産会社B ⇒ 買主

  上記二つのパターンで売主、買主の支払う仲介手数料は変わりません。

  ※b.パターンの場合、いただいた手数料はA社、B社で分けます。






 一般的には購入物件価格の一割程度といわれています。

 項目別に見ると、

  1. 消費税

  2. 仲介手数料

  3. 印紙税

  4. 住宅ローン借入れの場合、事務手数料、保証料、団体信用生命保険料

  5. 建物の場合、火災保険料や地震保険料

  6. 登記料

  7. 不動産取得税

  8. 各種手続きの際の必要書類(住民票、印鑑証明書など)の取得費用

 などが考えられます。各項目について説明しますと膨大な文章量となってしまいますので、
 ここでは割愛させていただきます。

 ちなみに、A.消費税については、土地には消費税がかかりません。

  1. 売主が宅地建物取引業者などの課税業者以外の方であれば、建物にも消費税はかかりません。

  2. 売主が宅地建物取引業者などの課税業者の場合は、建物の消費税が発生します。

 このように、実際にはそのケースによって細かく見ないと正確な諸費用計算はできません。
 詳細は
お問合せください。






 不動産を売ると必ず税金がかかるわけではありません。
 売って「もうけ」が出たとき、その「もうけ」に対して所得税がかかってきます。

 なお、売った土地・建物の所有期間が「売った年の1月1日において」
 
5年を超えるか、5年以下か で計算方法が異なります。

 さらに 、居住用財産(つまり住んでいる家など)を売った場合には特例があったりと、
 その方のケースに合わせて、どのような方法を使えば一番お得になるかを考える必要があります。

 土地の場合は、買ったときの金額が「取得費」として見られますが、
 建物の場合は「減価償却」した後の数字が「取得費」となります。

 「減価償却」とは、建物も年月の経過とともにだんだん劣化して、痛んでくる、
 つまり新築したときより、価値が無くなっていきますから、
 その「価値がなくなった分を差し引くこと」をいいます。

 このように、数ある所得税の中でも計算方法はもっとも複雑ですので、
 詳しいことはお問い合わせください。

 なお、ちょっと難しいですが、かかる税金の計算式は以下のようになります。
 
(分かりやすいように2段階に分けて記載します。)

1.課税譲渡所得金額(税金をかける対象となる金額=儲け)
 =A.譲渡価格−B.取得費−C.譲渡費用−D.特別控除

< 用語の説明 >
A.譲渡価格 売却した金額
B.取得費 売却した不動産を購入したときの価格(建物は減価償却後の価格)のほか、購入時の仲介手数料などの諸費用を含めたものです。購入時の価格、諸費用などが不明な場合 (相続した場合が代表例)、譲渡価格の5%を取得費としてみなします。
C.譲渡費用 売却するために要した費用で、広告費や測量費のほか、仲介手数料などの諸費用、建物の解体費なども含まれます。
D.特別控除 国の政策的な配慮によって設けられたもので「居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除」が代表例です。

2.税額(かかる税金の額)=課税譲渡所得金額×税率

税率はこのコーナーの冒頭にもあるように、所有期間によって異なってきます。
ちなみに、譲渡した年の1月1日現在において、
5年超の場合は20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別税)、
5年以下の場合は39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別税)になっています。




 まず、いくら借りられるかは実際にローン審査を申請して結果を見ないと
 正確なところはわかりません。

 以前は、申込者の年収から杓子定規に借入れ可能額を計算する傾向がありましたが、現在は、

  • ご家族構成と年収

  • ほかに借入金が無いか

 などを総合的に判断して判断されます。

 次に、月々の返済額ですが、各金融機関のホームページにローンシュミレーションコーナーがありますの で、一度ご覧になることをおすすめいたします。

 なお、比較的簡単に計算できるように、下記に早見表と計算例がありますので、
 よろしければお試しください。

 

<  月額返済早見表 >

金利 1% 1.5% 2% 2.7% 3% 4%
10年 87,604 89,791 92,013 95,182 96,560 101,245
15年 59,849 62,074 64,350 67,624 69,058 73,968
20年 45,989 48,254 50,588 53,970 55,459 60,598
25年 37,687 39,993 42,385 45,875 47,241 52,783
30年 32,163 34,512 36,961 40,559 42,160 47,741
35年 28,228 30,618 33,126 36,830 38,485 44,277

※借入れ1,000万円あたりの返済月額です。

< 計算例 >

借入金2,000万円、借入年数35年、金利1.5%の場合

30,618円 × 2 = 61,236円(返済月額)

  ※年収が500万円だとすると?
  返済比率
   61,236円 × 12ヶ月 ÷ 年収500万円 = 14.7%





 中古住宅購入に際し、ローンを組む場合は、金融機関によって考え方の違いが出てきます。

  • 物件が比較的新しくても、古くても長期(20年、30年など)でローンが組める場合

  • 古い物件だと、短期(5年、10年など)でないと不可になる場合

 というケースがあります。

 また、お客様の年齢、ご収入、職業など、さまざまな観点から審査することになります。

 いずれにしても、正式な審査の上での解答待ちとなります。





「ローン特約」とは、契約書内に特別な条項として入れられるもので
「ローン審査が降りない場合は、この契約は白紙に戻し、
 買主が払った手付金や仲介手数料を返してもらえる」といった内容のものです。

 「この物件がほしい」と思っても、正式なローンの審査が下りないと
 明確な意思表示ができない場合があります。

 そんな時、買いたい側は「このまま他の人に買われたらいやだな」と考えてしまいますし、
 売りたい側は「せっかく買ってくれそうな人が出てきたから、何かしら意思表示がほしい」
 ということになります。

 このようなケースの場合、ある一定期間(一週間〜二週間程度)無償または預り金を入れて物件を
 押さえるか、この「ローン特約」を付けて契約するかのいずれかの方法をとることが多いです。

 

 
 



 
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